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時(shí)下有不少城里人到農(nóng)村買房生活，殊不知，這個(gè)買賣是不合法的。近日，重慶市市三中院審結(jié)了一起房屋買賣合同糾紛，判決這樣的買賣合同無(wú)效。
法院審理查明，2004年4月，涪陵區(qū)的陳先生將自己的農(nóng)村自建房屋出售給城市居民王女士，賣價(jià)4.2萬(wàn)元，陳先生出具了收條。2004年10月，王女士一家入住。后來(lái)，陳先生先后兩次以王女士未繳清購(gòu)房款為由鎖住大門。2013年4月13日，王女士一家被迫離開(kāi)。當(dāng)年底，王女士起訴。
一審法院審理后認(rèn)為，雙方達(dá)成的房屋買賣協(xié)議違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬無(wú)效，故判決解除房屋買賣合同，陳先生退還房款，并支付利息。陳先生上訴，近日重慶市三中院駁回上訴，維持原判。
承辦法官介紹，城市居民不是農(nóng)村村民所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，購(gòu)買農(nóng)村自建房屋不受法律保護(hù)。另外，農(nóng)民也不能向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的其他人員轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房。為此，提醒城市居民謹(jǐn)慎購(gòu)買此類房屋，避免不必要的糾紛。
編者按：宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。農(nóng)村宅基地可以買賣嗎?農(nóng)村房屋買賣有哪些情況?申請(qǐng)農(nóng)村宅基地有哪些條件?我國(guó)關(guān)于農(nóng)村宅基地買賣的相關(guān)法律有哪些?本文將對(duì)以上問(wèn)題展開(kāi)討論!
一、宅基地是什么?
宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障農(nóng)戶生活需要而撥給農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、輔助用房(廚房、倉(cāng)庫(kù)、廁所)、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農(nóng)戶只有使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)戶對(duì)宅基地上的附著物享有所有權(quán)，有買賣和租賃的權(quán)利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人，但宅基地所有權(quán)始終為集體所有。出賣、出租房屋后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
二、農(nóng)村房屋買賣有哪些情況?
根據(jù)農(nóng)村房屋買賣的特點(diǎn)，我們很容易就可以分為售房者和購(gòu)房者兩種情況。
對(duì)于售房者而言，基于農(nóng)村房屋的土地性質(zhì)，我們也不難知道，售房者一般應(yīng)為農(nóng)村集體組織的村民。
而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則存在兩種情況，即：
1、集體組織外的成員。
2、集體組織內(nèi)的成員。對(duì)于集體組織內(nèi)的成員，也可以根據(jù)其擁有的宅基地使用權(quán)情況進(jìn)行分類。即：
(1)已有一處宅基地，符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);
(2)已有宅基地，但在具體情況上還未達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);
(3)已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶但并未分到宅基地;
以上就是農(nóng)村房屋買賣可能會(huì)出現(xiàn)的全部情況，每一情況的具體規(guī)定或者操作方式都會(huì)有所不同，甚至能否進(jìn)行買賣都有不同的規(guī)定。那么，宅基地可以買賣嗎?
三、宅基地可以買賣嗎?
宅基地可以買賣嗎?回答這個(gè)問(wèn)題，不僅要結(jié)合上面農(nóng)村房屋買賣的情況，還需要結(jié)合我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，一戶村民只能申請(qǐng)一處宅基地，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。故而其處置情況應(yīng)該有以下幾方面：
1、如果是集體組織內(nèi)的成員，即根據(jù)上文分出來(lái)的三種情況，在第一種和第二種情況下，該成員通過(guò)申請(qǐng)宅基地的方式一般是不會(huì)被允許的，因?yàn)檫@違反了一戶一處宅基地的規(guī)定;而對(duì)于第三種情況，則通過(guò)法定的程序可以依法申請(qǐng)得到一處宅基地。
然而，這是不是代表著集體組織內(nèi)的成員不能購(gòu)買宅基地了呢?并非如此。盡管法律規(guī)定一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，但并不妨礙村民擁有一處以上的宅基地。只要售房者自己有其他住處，并且雙方達(dá)成合意，宅基地是可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。
2、如果是村民集體組織外部成員申請(qǐng)購(gòu)買宅基地建房，則是不允許的。眾所周知，我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種。根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)有土地可以上市自由交易，而集體土地則只能是組織內(nèi)部成員所有。集體組織外部成員是不允許購(gòu)買農(nóng)村宅基地的。即便已經(jīng)購(gòu)買，一旦將來(lái)農(nóng)民反悔，起訴到法院要求返還房屋，根據(jù)我國(guó)目前的法律法規(guī)，法院是肯定會(huì)作出買賣合同無(wú)效的判決的。
四、申請(qǐng)農(nóng)村宅基地有哪些條件?
根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，每戶農(nóng)民建房用地標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市在土地管理地方法律中規(guī)定，不得超越批準(zhǔn)建房。
農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地必須符合下列情況之一：
(一)現(xiàn)在住房影響鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷重建的;
(二)農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的;
(三)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，由外地遷入的農(nóng)戶無(wú)住房的;
(四)集體組織招聘的技術(shù)人員要求在當(dāng)?shù)芈鋺羟覒艨谝堰w入的;
(五)離休、退休、退職的干部職工，復(fù)退軍人和華僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞持合法證明回原籍定居，需要建房而又無(wú)宅基地的。
（文章來(lái)源：重慶晚報(bào)）
