二手房買賣合同糾紛中繼續(xù)履行的實(shí)務(wù)問(wèn)題解析
【摘要】
當(dāng)事人共同簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》是各方的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。該合同明確規(guī)定了：房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、房款的支付方式和支付時(shí)間、房屋交付及過(guò)戶、違約責(zé)任等內(nèi)容，是本約合同。案涉房屋繼續(xù)履行不存在法律上和事實(shí)上的障礙，買方繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求，具有事實(shí)和法律依據(jù)。
【案例索引】
東莞市中級(jí)人民法院（2016）粵19民終3381號(hào)民事判決書。
【基本案情】
章某持有粵房地權(quán)證莞字第××號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證書，經(jīng)何某、經(jīng)紀(jì)方核實(shí)，2015年4月29日，章某作為賣方、何某作為買方、品位中介公司作為經(jīng)紀(jì)方，三方共同簽訂了一份編號(hào)為××的《房地產(chǎn)買賣合同》。案涉房屋位于東莞市鳳崗鎮(zhèn)黃洞村金鳳豪苑×棟，目前處于抵押狀態(tài)。
合同主要內(nèi)容是：一、章某將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給何某，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為89萬(wàn)元；二、定金2萬(wàn)元為第一部分房款于簽訂合同當(dāng)日支付；三、第二部分38萬(wàn)元于銀行或者擔(dān)保公司通知做首期資金監(jiān)管起五個(gè)工作日內(nèi)支付；四、第三部分房款49萬(wàn)元何某須在十個(gè)工作日內(nèi)申請(qǐng)銀行按揭貸款支付給章某。五、案涉房屋處于銀行抵押狀態(tài)，雙方約定由買方出資請(qǐng)擔(dān)保公司贖樓；六、買方支付所有稅費(fèi)，維修基金由賣方支付；七、違約責(zé)任，違反本合同規(guī)定，則：逾期超過(guò)十天仍未履行的，守約方有權(quán)解除合同并要求違約方承擔(dān)定金責(zé)任或支付等額于樓價(jià)款百分之十的違約金，已收房款應(yīng)于合同解除五日內(nèi)退還；若守約方同意繼續(xù)履行合同的，守約方有權(quán)要求違約方按日總樓價(jià)的千分之一支付違約金，守約方為追究違約責(zé)任而發(fā)生的所有費(fèi)用，包括但不限于評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等均由違約方承擔(dān)。
2015年4月28日，章某收取何某交付的定金2萬(wàn)元；此后，何某向建設(shè)銀行鳳崗支行申請(qǐng)貸款，并于2015年6月23日獲得建設(shè)銀行審批通過(guò)。貸款金額49萬(wàn)元，期限為15年。準(zhǔn)備首期款38萬(wàn)元。2015年6月27日，中介公司及何某向章某發(fā)函配合辦理贖樓手續(xù)。
章某確認(rèn)收到催告履行合同的通知，但是，未予配合辦理贖樓手續(xù)，拒絕提供贖樓資料，并明確表示不再繼續(xù)履行案涉合同。
何某以章某為被告，中介公司、有關(guān)銀行、擔(dān)保公司作為第三人，向法院提起訴訟，要求章某繼續(xù)履行合同，且承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
章某辯稱“一、案涉房屋買賣合同是預(yù)約合同，不是本約合同，僅是買賣雙方的意向，雙方房屋買賣關(guān)系的權(quán)利義務(wù)應(yīng)該以在房管部門正式網(wǎng)簽的合同為準(zhǔn)；二、案涉房屋是章某唯一一套房屋，若繼續(xù)履行合同，其將沒(méi)有房屋居住；三、合同是章某考慮不周全的情況下簽訂的，不是真實(shí)意思表示；四、案涉房屋是章某與蔡某同居期間購(gòu)買的房屋，是章某與蔡某按份共有的。”
【裁判結(jié)果】
一審、二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，2015年4月29日，章某作為賣方、何某作為買方、品位中介公司作為經(jīng)紀(jì)方，三方共同簽訂了一份編號(hào)為××的《房地產(chǎn)買賣合同》，有何某、章某在合同上簽名摁印，并加蓋了中介公司的公章，是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒(méi)有違反法律和法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
案涉《房地產(chǎn)買賣合同》明確規(guī)定了房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、房款的支付方式和支付時(shí)間、房屋交付及過(guò)戶、違約責(zé)任等內(nèi)容，是本約合同，而不是雙方買賣的意向，不是預(yù)約合同。
何某履行合同所需支付的房款已被法院凍結(jié)，說(shuō)明何某具備相應(yīng)的履行能力，且工行東莞某支行亦同意何某代替章某償還貸款并注銷房產(chǎn)抵押登記，因此，何某繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求具備事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。另外，章某的違約行為，依照合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，章某的抗辯“違約金過(guò)高”，法庭將違約金調(diào)整至按照房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的每日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付，并承擔(dān)受理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
一、案涉《房地產(chǎn)買賣合同》是本約，還是預(yù)約？二、案涉《房地產(chǎn)買賣合同》是否有效？三、何某要求繼續(xù)履行合同是否具有可行性？
【案例分析】
一、案涉《房地產(chǎn)買賣合同》是本約，還是預(yù)約？
觀點(diǎn)一認(rèn)為，案涉《房地產(chǎn)買賣合同》只是雙方的買賣房屋的意向，不是正式的房屋買賣合同，是預(yù)約合同。理由是，政府房產(chǎn)管理部門不能憑案涉《房地產(chǎn)買賣合同》辦理房屋買賣過(guò)戶交易手續(xù)，買賣雙方還需要在房產(chǎn)管理部門簽署正式的網(wǎng)簽合同。
觀點(diǎn)二認(rèn)為，2015年4月29日，章某、何某、第三人東莞市品位房地產(chǎn)中介有限公司簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》，是一份正式的本約合同，而不是預(yù)約合同。
筆者同意觀點(diǎn)二。理由是，第一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》“第一條當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。”規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同約定：章某將其東莞市鳳崗鎮(zhèn)黃洞村金鳳豪苑5棟1501房屋（包括室內(nèi)裝修及房屋內(nèi)的家私、電器等物品在內(nèi)）以人民幣捌拾玖萬(wàn)元整（￥89萬(wàn)元）的價(jià)格出售給何某，以及合同標(biāo)的物（房屋）狀況、房款支付方式、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任、遞件過(guò)戶等內(nèi)容。這些內(nèi)容不僅有確定的當(dāng)事人，標(biāo)的和數(shù)量，更對(duì)案涉房屋的房款、交樓、違約責(zé)任等內(nèi)容均有明確約定，章某負(fù)有交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，何某負(fù)有支付房款的義務(wù)，完全符合合同成立的條件，案涉《房地產(chǎn)買賣合同對(duì)各方當(dāng)事人均有法律約束力。第二，根據(jù)梁慧星教授“區(qū)別本約與預(yù)約的標(biāo)準(zhǔn)就是：交付付款義務(wù)是否直接發(fā)生？如果直接發(fā)生交貨付款義務(wù)，是買賣合同本約；不直接發(fā)生，需要一個(gè)中間環(huán)節(jié)（另外訂立一個(gè)合同），依據(jù)另外訂立的合同發(fā)生交貨付款義務(wù)就是預(yù)約”[③]，案涉《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定買方支付房款，賣方有收受房款的權(quán)利并履行交付房屋的義務(wù)。所以，《房地產(chǎn)買賣合同》是本約，而不是預(yù)約。
第二，只要章某與何某全面履行她們與第三人東莞市品位房地產(chǎn)中介有限公司于2015年4月29日共同簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》的合同義務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門完全可以辦理過(guò)戶交易手續(xù)。理由是，根據(jù)上述房地產(chǎn)買賣合同第四條規(guī)定“買賣雙方應(yīng)于賣方需贖樓的，注銷抵押登記取回房產(chǎn)證原件后七日內(nèi)須到房管所簽署《房地產(chǎn)買賣合同》（即房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記所需簽訂的網(wǎng)簽合同）”之規(guī)定，章某簽署房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記所需簽訂的網(wǎng)簽合同是合同義務(wù)。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，只要章某、何某全面履行2015年4月29日簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》的合同義務(wù)，辦妥房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，是完全可以實(shí)現(xiàn)的，無(wú)須另行簽訂契約。
第三，章某“以未簽署正式網(wǎng)簽的《房地產(chǎn)買賣合同》為由，否認(rèn)其辦理案涉房屋買賣過(guò)戶手續(xù)的合同義務(wù)”的主張，完全錯(cuò)誤。東莞市房產(chǎn)管理部門公布的由廣東省建設(shè)廳和廣東省工商行政管理局共同制作的《房地產(chǎn)買賣合同》（適用于二手樓買賣）與案涉三方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》相對(duì)照，案涉三方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》的內(nèi)容已經(jīng)完全包括了章某所稱“網(wǎng)簽的《房地產(chǎn)買賣合同》”，而且案涉三方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》約定的內(nèi)容更有利于章某。譬如，網(wǎng)簽《房地產(chǎn)買賣合同》“第七條稅務(wù)承擔(dān)辦理上述房地產(chǎn)過(guò)戶所需繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按規(guī)定各自負(fù)責(zé)”，而三方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》第五條“2、買方支付二手房過(guò)戶所有稅費(fèi)”。
二、案涉《房地產(chǎn)買賣合同》是否有效？
觀點(diǎn)一認(rèn)為，《房地產(chǎn)買賣合同》屬于無(wú)效，沒(méi)有經(jīng)過(guò)案涉房屋共有人蔡某同意處分共有房屋，屬于《合同法》第五十一條規(guī)定的情形。
章某便持這種觀點(diǎn)。章某認(rèn)為，案涉房屋，是其與蔡某從2007年至2014年同居期間，一直以夫妻關(guān)系同居，涉案房屋是其與蔡某同居期間取得的財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有取得蔡某同意，擅自處分案涉房屋，屬于無(wú)權(quán)處分，《房地產(chǎn)買賣合同》無(wú)效。特別是，蔡某不同意出賣涉案房屋，已經(jīng)另行向法院提起訴訟，要求撤銷案涉三方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》。
觀點(diǎn)二認(rèn)為，《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效。
筆者贊同觀點(diǎn)二，《房地產(chǎn)買賣合同》有何某、章某在合同上簽名摁印，并加蓋了中介公司的公章，是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒(méi)有違反法律和法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不存在欺詐、脅迫等可撤銷情形，合法有效。理由如下：
第一、案涉房產(chǎn)所有權(quán)屬于章某。案涉房屋的商品房買賣合同（章某與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）（合同編號(hào)；20130115596FBB999049）及廣東省地方稅務(wù)通用發(fā)票（電子）（票面金額為667346.00元，發(fā)票號(hào)碼：05114178）及房屋產(chǎn)權(quán)證、房產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果等證據(jù)，均顯示案涉房產(chǎn)所有權(quán)屬于章某，而非章某與蔡某共有。
第二、不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六條第一款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”、第十七條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。”及第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。”，實(shí)際上就是確立了登記的權(quán)利推定效力。不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬的依據(jù)。確定產(chǎn)權(quán)首先應(yīng)當(dāng)以登記薄（注：本案中的房產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果）作為產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的依據(jù)。如果有人主張登記薄記載錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。
第三、章某稱：“蔡某對(duì)案涉房屋享有份額，案涉房屋屬于章某與蔡某共有財(cái)產(chǎn)”之主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。2007年起至2014年期間，盡管章某稱“他們以夫妻名義同居”，并生育了一女孩。根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法》）第八條“要求結(jié)婚的男女雙方必須親自到婚姻登記機(jī)關(guān)進(jìn)行結(jié)婚登記。符合本法規(guī)定的，予以登記，發(fā)給結(jié)婚證。取得結(jié)婚證，即確立夫妻關(guān)系。未辦理結(jié)婚登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記。”之規(guī)定，截至一審辯論結(jié)束前，蔡某與章某沒(méi)有辦理結(jié)婚登記，不是夫妻，不能按照《婚姻法》規(guī)定，認(rèn)定案涉房屋是婚姻關(guān)系存續(xù)期間的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
退一步來(lái)講，即使認(rèn)定蔡某在購(gòu)買案涉房屋時(shí)有出資，蔡某僅對(duì)章某享有債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，蔡某主張案涉房屋享有份額，屬于共有人，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
第四、何某因信賴登記所記載的權(quán)利而與權(quán)利人章某進(jìn)行的交易，在法律上應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利和內(nèi)容，第三人會(huì)產(chǎn)生信賴，這種信賴應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，這就是公信力。根據(jù)《物權(quán)法》第十七條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。”之規(guī)定，蔡某認(rèn)為其也是案涉房屋的共有人，必須提供提供充分證據(jù)予以推翻，否則，凡是信賴登記所記載的權(quán)利或占有人為所有人，從而與該權(quán)利人進(jìn)行交易的人的合法權(quán)益仍應(yīng)受到法律保護(hù)。
第五、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”，章某以案涉房屋屬于其與蔡某的共同財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有處分權(quán)，主張案涉合同無(wú)效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
第六、本案中，章某沒(méi)有提供任何證據(jù)證實(shí)，其簽署案涉《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，存在欺詐、脅迫情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，章某承擔(dān)舉證不能的不利后果。
三、何某要求繼續(xù)履行合同是否具有可行性？
根據(jù)《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”，實(shí)際履行是最基本的違約責(zé)任承擔(dān)方式，本案何某要求繼續(xù)履行合同，不存在《合同法》第一百一十條“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”之規(guī)定情形。因此，何某關(guān)于“繼續(xù)履行”之請(qǐng)求，既符合法律規(guī)定，又沒(méi)有實(shí)際不能繼續(xù)履行的情況。
（一）章某以“案涉房屋是其與蔡某共同共有的財(cái)產(chǎn)”為由，辯稱“案涉房屋買賣繼續(xù)履行存在法律上的障礙”之主張，不成立。案涉房屋登記在章某名下，章某是案涉房屋的權(quán)利人，享有100%產(chǎn)權(quán)，章某完全有權(quán)處分其名下的涉案房屋，根據(jù)以上分析可知，蔡某不是案涉房屋的共有人，章某依據(jù)《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”，對(duì)抗何某繼續(xù)履行合同的事由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
（二）章某的唯一一套住房不能強(qiáng)制執(zhí)行的抗辯理由，不成立。本案中，章某看房?jī)r(jià)上漲后，就不愿意賣房屋，以唯一一套住房為由抗辯，違反了“任何人都不能因?yàn)樽约哼^(guò)錯(cuò)行為而獲得利益”的法律基本原則，出賣房屋是當(dāng)事人能夠預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)范圍，是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十條之規(guī)定，章某完全可以用何某給付的房款，支付5到8年的租房費(fèi)用（按照當(dāng)?shù)仄骄夥績(jī)r(jià)格），所以，章某名下的房屋完全就可以被執(zhí)行。
（三）案涉房屋的抵押權(quán)人的權(quán)益，能得到充分保障，并能注銷案涉房屋的抵押登記。案涉房屋現(xiàn)抵押于中國(guó)工商銀行股份有限公司東莞某支行，《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》證號(hào)為2300344345，抵押金額為467000元，抵押期間為2013年4月1日至2023年4月1日；案涉房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)先清償所欠第三人中國(guó)工商銀行股份有限公司東莞某支行的全部債務(wù)，消滅抵押權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條之規(guī)定，及第三人亦同意由何某代替章某償還貸款，并注銷房產(chǎn)抵押登記。
（四）何某具備繼續(xù)履行所需其支付案涉房屋房款的能力。根據(jù)法院的要求，何某將履行合同所需支付的房款存入銀行，該款已被法院凍結(jié)，充分說(shuō)明何某具有支付案涉房屋房款的能力。
綜上，章某作為賣方、何某作為買方、品位中介公司作為經(jīng)紀(jì)方，三方共同簽訂了一份編號(hào)為××的《房地產(chǎn)買賣合同》不存在法律上或事實(shí)上不能履行的情形，其合同標(biāo)的亦不存在不適于強(qiáng)制履行的情形，且何某明確表示同意將付款方式變更為一次性支付，故何某請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，具有合同以及法律依據(jù)。
【結(jié)語(yǔ)】
章某是案涉房屋的所有人，其有權(quán)對(duì)案涉房屋進(jìn)行處分，其與何某、品位中介公司于2015年4月29日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是三方的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效。《房地產(chǎn)買賣合同》明確規(guī)定了房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、房款的支付方式和支付時(shí)間、房屋交付及過(guò)戶、違約責(zé)任等內(nèi)容，是本約合同，而不是雙方買賣的意向，不是預(yù)約合同。何某履行合同所需支付的房款已被法院凍結(jié)，說(shuō)明何某具備相應(yīng)的履行能力，且中國(guó)工商銀行股份有限公司東莞某支行亦同意何某代替章某償還貸款并注銷房產(chǎn)抵押登記，案涉房屋繼續(xù)履行不存在法律上和事實(shí)上的障礙。因此，何某繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求具備事實(shí)和法律依據(jù)。（來(lái)源：尚格法律人 作者：黃連禧）
