農村宅基地房屋出售16年并歷經多次轉讓，法院為何仍支持初始售房人判決房屋買賣合同無效？
農村宅基地房屋經多次轉賣仍無效,被騰退多年后拆遷,買方主張區位補償款獲法院支持!(上)
---董某訴孫某房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-167-1）
【關鍵詞】
農村房屋買賣合同 合同無效 地上物補償款 區位補償款 宅基地使用權 信賴利益 期待利益 誠實信用原則 宅基地房屋轉賣
【要點提示】
房地產轉讓時，房屋的所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權同時轉讓。農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，但賣給非本村人的屬于無效的買賣。本案中，當事人簽訂的房屋買賣合同的標的物為農村宅基地房屋，而買方并非涉案房屋所在鄉（鎮）范圍內的集體經濟組織成員，該房屋買賣合同被判無效。
【當事人信息】
原告、買受人：董某
被告、出賣人：孫某
【案情簡介】
1992年，孫某將涉案的農村宅基地房屋通過口頭協議出售給李某。后涉案房屋又被轉賣多次，李某及其他買受人均非該村村民。其中董某作為最后一次轉賣的買受人于1997年購買了涉案房屋，價格是15000元。2008年，孫某將李某訴至法院，要求確認其與李某之間的房屋買賣合同無效，后法院作出判決確認孫某及李某之間的買賣合同無效。該判決生效后，孫某又將董某訴至法院，要求其騰退涉案房屋，在該案件審理過程中，董某提出了反訴，要求孫某賠償其損失，其反訴主張包括因合同無效后其需要購買新房的房價465390元，房屋改造及維修費60000元。2009年在該案件審理過程中，法院依法委托評估機構對涉案房屋的宅基地區位補償價及房屋重置成新價進行評估，評估機構作出評估結果為：區位補償價為276701元，房屋及附屬物價值為73108元。后法院作出判決，即：一、董某將涉案房屋返還給孫某；二、孫某給付董某房屋及附屬物補償款73108元；駁回了董某的其他反訴請求。現該判決已經生效并已實際履行，2009年孫某收回涉案房屋。判決書中關于區位補償價的論述為：因涉案房屋及院落尚未進入征用拆遷程序，區位補償價只是期待利益，不具有現實性，將來能否實際發生亦不具有確定性，但應指出若區位補償價實際發生后可另行解決。
涉案房屋現已拆遷，2015年由孫某作為被拆遷人與拆遷單位簽訂了拆遷協議，其中對于涉案房屋所在宅基地的區位補償價進行了評估，區位補償總價為1321228元。董某訴至法院，請求法院依法判令：孫某向其支付涉案房屋的宅基地區位補償價款的百分之七十，共計人民幣924859.60元。
【法院判決】
一、孫某給付董某區位補償價共計人民幣？（后文明示、解析）；
二、駁回董某的其他訴訟請求。
【案件解析】
一、農村宅基地房屋已出售16年并歷經多次轉讓，法院為何仍支持初始出售人判決房屋買賣合同無效？
房地產轉讓時，房屋的所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權同時轉讓。農村房屋買賣必然涉及到宅基地買賣，而農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬農民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有，根據相關法律規定不允許隨意買賣和轉讓。
根據《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，但賣給非本村人的屬于無效的買賣。
本案孫某、李某簽訂的房屋買賣合同的標的物為農村宅基地房屋，其土地屬于集體所有，而李某并非系爭房屋所在鄉（鎮）范圍內的集體經濟組織成員，該房屋買賣合同亦未得到有關組織和部門的批準，故孫某、李某之間的房屋買賣合同因違反相關的法律法規和政策，應屬無效。
二、農村宅基地房屋買賣無效多年后被拆遷，買受人可否主張信賴利益？區位補償價評估適用時間節點：合同無效時or征地拆遷時？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國民法通則》
第五條 公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
（原創文章，授權轉載）
